Senhoraio exige custos de pintura e limpeza, mas tribunal decide que não pode esperar que a casa esteja “como se nunca tivesse sido habitada”.

Em um pequeno corredor de um apartamento T2, uma senhoria acenou com o telemóvel, a deslizar por fotografias de pequenos riscos e marcas ténues numa parede cor de creme. A inquilina, já com as chaves na mão, olhou incrédula ao ouvir as palavras: “Vai ter de pagar uma pintura completa e uma limpeza profunda.” Sem festas, sem animais, sem portas partidas. Apenas três anos tranquilos, um sofá e a lenta passagem da vida quotidiana.

Alguns meses depois, as mesmas fotografias estavam em cima da secretária de um juiz. Desta vez, a história terminou de outra forma. O tribunal disse que a senhoria estava a pedir demais. A casa não podia ser devolvida como se nunca ninguém lá tivesse vivido.

O tribunal traça uma linha: o que “viver normalmente” realmente significa

No caso que anda a fazer os arrendatários partilharem capturas de ecrã em conversas de grupo, uma senhoria tentou cobrar à antiga inquilina a pintura, a limpeza e a “reposição” do apartamento ao que chamou o seu estado original. No papel, parecia um litígio comum: algumas marcas nas paredes, uns quantos furos de pregos, alcatifa gasta no corredor. Nada de dramático. Ainda assim, a factura que enviou parecia mais um orçamento de obras do que uma verificação de fim de contrato.

O juiz viu a questão de forma muito diferente. Aceitou que existia desgaste, sim, mas também assinalou algo que os senhorios nem sempre gostam de ouvir: as pessoas vivem nas casas. Movem móveis. Pendurem quadros. A luz do sol desbota a tinta. O chão gasta-se ligeiramente onde se passa todos os dias. A frase-chave do tribunal foi directa e refrescante: ela não podia esperar a casa “como se ninguém tivesse vivido nela”. Essa única linha caiu como um pequeno terramoto no mundo do arrendamento.

Histórias como esta não são raras. Em muitos países, inquilinos relatam serem cobrados por uma pintura completa após apenas um par de anos, ou taxas de “limpeza profissional” mesmo quando passaram horas a esfregar a casa. Um inquérito no Reino Unido concluiu que os conflitos sobre cauções muitas vezes se centram na limpeza e na decoração, com senhorios e inquilinos a interpretarem “limpo” de formas radicalmente diferentes.

Num plano mais humano, todos sabemos que as paredes não ficam impecáveis para sempre. A vida deixa marcas: um sofá empurrado um pouco demais, um cartaz de uma criança preso com massa adesiva, uma mala encostada ao rodapé no dia da mudança. Os tribunais, em diferentes jurisdições, reconhecem de forma geral esta ideia sob o conceito de “desgaste normal”. Não é um vale-tudo legal. É o reconhecimento de que uma casa habitada nunca parecerá uma fotografia encenada num anúncio de arrendamento.

Juridicamente, é essa fronteira entre desgaste e dano que importa. O desgaste normal cobre, em regra, a degradação lenta e natural que acontece mesmo quando o inquilino tem cuidado: tinta desbotada, alcatifa ligeiramente achatada, pequenos riscos. O dano é diferente: portas partidas a murro, manchas de vinho nas paredes, buracos do tamanho de um punho, riscos profundos por arrastar móveis. No caso da pintura, o juiz disse, na prática: não houve dano real, apenas a erosão suave do tempo. A senhoria ultrapassou a linha ao tratar a vida normal como uma infracção cobrável.

Como os inquilinos se podem proteger sem viver como guardas de museu

Há um método discreto que os arrendatários mais experientes usam, e começa antes de a primeira caixa ser desempacotada. No dia em que recebe as chaves, percorra todas as divisões com o telemóvel. Tire fotografias e pequenos vídeos das paredes, do chão, dos tectos, das portas e, sobretudo, dos cantos que já pareçam “estranhos”. Se houver uma marca no rodapé ou uma fissura fina perto de uma janela, registe. Aproxime. Fale em voz alta no vídeo: “Parede do quarto, pequeno risco já existente perto da tomada.”

Depois, envie por email ou mensagem essas fotos ao senhorio ou à agência no mesmo dia, com uma nota curta do tipo: Aqui está o estado do apartamento na entrada. Isto não é para criar drama. É para construir um rasto documental discreto, sem acusações, que mais tarde pode ser o seu melhor aliado. Quando sair, repita a visita. Mesmos ângulos, mesmas divisões. Não está a tentar apresentar uma casa perfeita, apenas contar uma história justa de antes/depois. Juízes adoram cronologias.

A maioria dos inquilinos quer deixar a casa em bom estado. Não por medo, mas por respeito e vontade de fechar o capítulo sem confusão. Ainda assim, há uma armadilha em que muitos caem: limpar em excesso em pânico e, mesmo assim, receber uma cobrança por “limpeza profissional” ou pintura. Um erro comum é deixar tudo para a última noite. Depois de um dia inteiro a transportar caixas, esfregar rodapés à meia-noite raramente acaba bem.

Uma abordagem mais suave funciona melhor. Trate de uma zona de cada vez na última semana: cozinha numa noite, casa de banho na seguinte, depois janelas e chão. Use produtos de limpeza normais, daqueles que uma pessoa comum usa. Sejamos honestos: ninguém faz realmente isto todos os dias. O objectivo é “razoavelmente limpo”, não esterilizado. Limpe marcas que pareçam recentes ou claramente da sua responsabilidade, mas não perca o sono por uma zona ligeiramente desbotada de tinta por cima do radiador. Isso é idade, não negligência.

Quando surge conflito, as palavras tornam-se tão importantes como as fotos. Uma mensagem calma pode ser mais poderosa do que uma furiosa. Algo como:

“Compreendo que queira que o imóvel pareça novo. Após três anos de utilização normal, é expectável algum desgaste. Não há dano intencional e limpei com cuidado. Não considero razoável que a pintura do apartamento inteiro fique a meu cargo.”

Este tipo de linguagem ecoa o que os tribunais muitas vezes dizem. Está a sinalizar que conhece a diferença entre desgaste e dano e que não tem receio do debate. Para manter os seus direitos claros na cabeça, ajuda lembrar alguns pontos simples:

• O desgaste normal não é imputável ao inquilino.
• Os senhorios podem reclamar danos claros, não envelhecimento.
• Fotos e relatórios de inventário valem mais do que opiniões.
• Muitas vezes é possível negociar antes de alguém entrar num tribunal.
• Comunicação escrita é melhor do que chamadas quando as coisas azedam.

O que este tipo de decisão muda para todos nós

A frase do juiz sobre não se poder esperar uma casa “como se ninguém tivesse vivido nela” vai além deste único apartamento, desta única senhoria, desta única inquilina. Toca em algo mais profundo sobre como vemos as casas arrendadas. São quartos de hotel temporários, onde qualquer vestígio de existência tem de ser apagado no check-out? Ou são espaços reais, onde as famílias crescem, as amizades se formam e a vida deixa uma marca leve e aceitável na tinta?

No plano prático, este tipo de decisão dá aos inquilinos um argumento que podem realmente usar. Torna-se uma frase de referência para citar em cartas, emails, até em negociações informais: se um tribunal reconhece a vida normal, por que razão um conflito privado haveria de fingir que ela não existe? Senhorios que insistem em reposição total “como novo” de poucos em poucos anos podem começar a repensar a estratégia quando percebem como isso se apresenta sob a luz da lei. Alguns vão adaptar-se, outros não, mas a conversa mudou.

Há também uma camada emocional que nem sempre nomeamos. Numa noite chuvosa, sozinho num apartamento vazio, a limpar a última prateleira do armário antes de entregar as chaves, muita gente sente-se estranhamente pequena. Dinheiro, poder, habitação - tudo se empilha de um lado, e o inquilino fica ali com uma esponja. Todos já vivemos aquele momento em que nos perguntamos se vamos perder centenas de euros por uma mancha que já nem conseguimos ver. Decisões como esta não corrigem magicamente o desequilíbrio, mas oferecem uma espécie de tranquilização discreta: algures, num piso mais alto, alguém de toga está disposto a dizer, claramente, que viver numa casa não é um crime.

Ponto-chave	Detalhe	Interesse para o leitor
Desgaste normal vs. danos	Os juízes distinguem o desgaste do tempo dos danos reais	Saber quando uma cobrança por pintura ou limpeza é abusiva
Provas visuais	Fotos e vídeos na entrada e na saída do alojamento	Proteger a caução sem entrar numa batalha exaustiva
Comunicação escrita	Mensagens calmas, estruturadas, citando a noção de desgaste normal	Negociar com mais serenidade com um senhorio ou uma agência

Perguntas frequentes (FAQ)

• O meu senhorio pode obrigar-me a pagar a pintura depois de alguns anos? Só se houver danos reais para além do desgaste normal, como manchas grandes, buracos ou deterioração deliberada. Tinta desbotada ou ligeiramente marcada após utilização normal é, em regra, tratada como desgaste normal.
• Tenho de pagar limpeza profissional se eu próprio já limpei? Não automaticamente. Uma cláusula que exija “limpeza profissional” pode ser contestada se o imóvel for entregue razoavelmente limpo. As fotos e os relatórios de entrada/saída são decisivos aqui.
• O que conta exactamente como desgaste normal? Exemplos clássicos incluem pequenas marcas nas paredes, alcatifa gasta em zonas de muito tráfego, puxadores ligeiramente soltos e cortinas desbotadas pelo sol. Equipamentos partidos ou manchas profundas geralmente ficam fora desta categoria.
• Como posso contestar uma dedução injusta da minha caução? Comece por pedir uma discriminação detalhada por escrito e depois responda com calma, apresentando as suas fotos e argumentos. Se isso falhar, use qualquer mecanismo formal de reclamação ou mediação disponível no seu país antes de pensar em tribunal.
• Devo evitar pendurar quadros ou viver “normalmente” para proteger a caução? Não. Tem o direito de viver na sua casa. Tenha cuidado razoável, documente o estado do imóvel e resolva pequenos problemas que tenha claramente causado. Um arrendamento não é um museu - e a lei está, lentamente, a lembrar-se disso.